東京都心一般指千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區這6個區的范圍，其中千代田區、中央區、港區是公認的富人區，林立了眾多豪宅項目；文京區是公認的文教之都，匯聚了各大知名院校；新宿區及澀谷區更是聚集人氣的地區，各大小商業設施鱗次櫛比，海內外游客訪日時大多會光顧于此。

東京都心的位置地段優勢明顯，地價房價相對較高。據日本房地產數據庫東京KANTEI（東京品川）近日公布的數據顯示，東京都心這6區的二手房平均期望出售價格（按70平方米換算）比上月上漲了63萬日元（0.6％），達到了1億13萬日元（約合人民幣527.8萬元），是自2002年有統計以來首次突破1億日元大關。東京房價已連漲14個月，為何都心房價居高不下呢？

新房帶動二手房連漲

東京23區2021年上市的新建高檔住宅樓的均價同比上漲7.5％，達到了8293萬日元（約合人民幣401.49萬元）。新建項目的大幅上漲勢必推動同區域二手房價格的上漲，地價也是水漲船高，整體房價呈現上漲。

需求旺盛

隨著日本雙職工家庭數量的增加，很容易獲得低首付、低利率的購房貸款，擁有自住型家庭住房的需求較為旺盛，是支撐房價不斷上漲的基礎。

在滿足居住需求的同時，投資型房產的需求也在釋放，日本人在擔心“老后養老金不足”的問題時，越來越多的日本人選擇投資日本房產來獲取長期穩定的收益。

與此同時，海外投資客也在看好日本房產投資，分食著日本優質投資房源，也是推動房價上漲的因素之一。

據房產管理公司Daiwa LifeNext介紹，該公司2021年1月管理的95棟20層以上超高層高檔住宅樓中，40層以上以投資等為目的的非居住業主約占38％，其中不乏海外投資客，足見需求之旺盛。

海外資金流入

日本相較于世界其他發達國家房價相對便宜，疫情前就已經吸引了眾多海外投資機構布局日本房產。隨后海外高凈值客戶也紛紛配置日本房產，中國大陸及港澳臺及新加坡等個人投資客激增，再加上日元貶值的因素，海外投資資金正在大規模流入日本。

據仲量聯行（JLL）統計的數據顯示，2022年4～9月海外投資客對日本房地產的投資額達到逾5000億日元，比上年同期增加8成。海外投資客占對日本房地產投資整體的比率7～9月達到49％，幾乎占比一半。

地段保值增值

東京23區中土地價格較高的是中央區( 532萬9193日元/㎡)、千代田區( 499萬3500日元/㎡)、港區( 442萬4131日元/㎡)、澀谷區( 406萬2607日元/㎡)、新宿區( 362萬0902日元/㎡)。

東京23區中土地價格較低的是葛飾區( 38萬5068日元/㎡)、足立區( 43萬6240日元/㎡)、江戶川區( 45萬2780日元/㎡)、練馬區( 46萬7387日元/㎡)、板橋區( 56萬0875日元/㎡)。

同樣位于東京23區內，普通區和都心區的地價相差“天壤之別”，即使是與泡沫時期的地價相比較，都心地價擁有絕對性的保值增值的優勢。

東京都心房價近年來有明顯上漲，但是跟世界主要國家相比仍算“便宜”，具有一定的投資價值。

在國際普遍進入通脹期的大環境下，日本也從通縮轉為通脹，物價也隨行就市全面上漲，房價仍有一定的上升空間且有可能長期處于高位運行。

雖然日本央行在2022年12月20日決定將長期利率由原來的0.25％左右提高到0.5％左右，貸款利率有所提高可能會影響一些客戶群的購房意向。不過這個利率與歷史水平相比仍屬于低利率，人們在調整心理預期后，剛需們仍有購房需求。

日元匯率有所回升，可能會導致海外個人投資客需求放緩，需要持續關注。

日本房產專業人士表示，未來日本央行是否進一步加息，日元匯率是否快速升值，是影響日本房價的兩個重要因素。如果是以資產配置為目的的投資客大多使用現金全款購買，都心位置的房產性價比較高、應該不會降價。